产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用

　　人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。

　　用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构

　　估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估

　　预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存

　　告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载

　　的截至2021年12月31日浙江智通公司全部资产及相关负债。按照浙江智通公司提

　　供的2021年12月31日业经审计的财务报表反映，资产、负债和股东权益的账面价

　　30,709,444.38元（大写为人民币叁仟零柒拾万玖仟肆佰肆拾肆元叁角捌分），与

　　估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2021年12月31日起至2022年12

　　估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估

　　程序，对贵公司拟收购股权涉及的浙江智通消防网络有限公司股东全部权益在2021

　　8. 经营范围：智能化管理系统开发应用，智能化安装工程服务，架线和管道工

　　程建筑施工，信息技术咨询服务，电子式智能电能表、用电信息采集产品，低压电

　　力成套设备、电力监测及控制设备、配网自动化设备、智能水表、热量表、燃气仪

　　表及设备、暖通仪表及设备、流量仪表、水电气热计量自动化管理终端、云平台的

　　水、电、气、热能源收费服务系统、社会公共安全设备及器材、逆变器、智能电容

　　器及无功补偿装置、电能计量箱、配电箱、计算机、通信和电子设备、充电设备、

　　充电装置检测设备、智能断路器、智能开关、建筑安全用金属制品、智能插头、插

　　座及产品组件的研发、制造、销售，物联网服务、信息系统集成、电力电气工程的

　　8. 经营范围：组装、加工：电子产品、监控设备。服务：消防网络系统的技术

　　开发、设计、安装、维护（涉及资质证凭证经营），机械设备租赁（除拆、装）；

　　批发、零售：电子产品（除专控），网络设备；货物进出口、技术进出口（国家法

　　律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法规限制的项目取得行政许可证后方可

　　浙江智通公司成立于2006年7月5日，原始注册资本为500.00万元，成立时

　　股东和出资情况如下：浙江智通科技工程有限公司375万元(占注册资本的75%)，

　　2008年2月，根据公司股东会决议和股东转让出资协议，丛平将持有公司125

　　2008年2月，根据公司股东会决议，公司增加注册资本500.00万元，由原股

　　2009年5月，根据公司股东会决议和股东转让出资协议，浙江智通科技工程有

　　2010年8月，根据公司股东会决议和股东转让出资协议，陈晓峰将持有公司250

　　2017年4月，根据公司股东会决议和股权转让协议，张良琪将持有公司20.27

　　万股份转让给何雪坤；张良琪将持有公司270.27万股份转让给李立伟；张良琪将持

　　有公司135.14万股份转让给范素燕；张良琪将持有公司54.05万股份转让给周福昌。

　　2021年11月，根据公司股东会决议和股权转让协议，张良琪、何雪坤、李立

　　的股权转让给上海君侯集企业管理咨询合伙企业（有限合伙）；张良琪将持有公司

　　三) 被评估单位前1年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：

　　天健审〔2022〕20号无保留意见的审计报告，其中2020年数据引用评估基准日财

　　浙江智通公司成立于2006年7月，是从事消防网络系统的技术开发、设计、安

　　装和维护的服务型企业。其主要资产为位于杭州市西湖区振中路201号的1幢办公

　　楼和1宗出让工业土地，以前年度除办公楼出租给关联方的业务外没有经营其他业

　　务，且现有的租赁合同于2021年9月30日到期。目前相关办公楼均处于空置状态，

　　计的截至2021年12月31日浙江智通公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、

　　非流动资产、流动负债及非流动负债。按照浙江智通公司提供的业经天健会计师事

　　务所（特殊普通合伙）审计的2021年12月31日财务报表反映，资产、负债和股东

　　1. 委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

　　1幢办公楼，建筑面积为4,069.79平方米，钢混结构，位于杭州市西湖区振中路201

　　无形资产－土地使用权账面价值1,234,764.00元，系1宗出让工业用地，土地

　　面积为2,383.00平方米，位于杭州市西湖区振中路201号，已取得杭西国用（2014）

　　1. 价值类型及其选取：评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投

　　资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托人充分

　　沟通后，根据本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素，最

　　终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。需要说明的是，同一资产

　　2. 市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受

　　类似的可比上市公司，也难以收集并获得在公开市场上相同或者相似的交易案例，

　　被评估单位成立于2006年7月，其主要资产为位于杭州市西湖区振中路201号

　　的1幢办公楼和1宗出让工业用地，历史年度除办公楼出租给关联方的业务外没有

　　经营其他业务，且现有的租赁合同于2021年9月30日到期，目前相关办公楼均处

　　于空置状态，未来计划转为自用。故本次难以单独对公司未来收益进行合理预测，

　　识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具

　　识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项

　　生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评

　　定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益

　　交易案例较难获取，故本次评估采用成本法进行评估，该类建筑物的评估值中不包

　　全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估

　　方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算

　　完损等级评定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×

　　成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性贬值、功能性贬值、经

　　济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定

　　年限法成新率（K1）＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100%

　　供电、供水、排水、通讯）和宗地红线内“场地平整”条件下于2021年12月31

　　法、假设开发法、成本法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评

　　估的技术规程，结合评估人员收集的有关资料，根据杭州市地产市场情况并结合评

　　近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，

　　参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积率等差别，修正

　　及递延收益等非流动负债。通过核对明细账与总账的一致性、了解审计机构对同一

　　基准日余额函证的情况、查阅原始凭证等相关资料进行核实。经核实，除递延收益

　　期后无需支付，评估为零外，其余各项负债均为实际应承担的债务，以核实后的账

　　本项资产评估工作于2022年1月5日开始，资产评估报告日为2022年1月17

　　4. 根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，收集整理资产购建、运行、

　　1. 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利

　　3. 本次评估以被评估单位按预定的经营目标持续经营为前提，即被评估单位的

　　所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变

　　政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发

　　展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保

　　营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；被评

　　估单位能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。

　　人民币叁仟零柒拾万玖仟肆佰肆拾肆元叁角捌分），评估增值24,758,198.70元，

　　的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对

　　象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权

　　属资料是浙江智通公司的责任，评估人员的责任是对浙江智通公司提供的资料作必

　　要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若

　　浙江智通公司不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则

　　2．本次评估利用了天健会计师事务所(特殊普通合伙)出具的天健审〔2022〕20

　　号无保留意见的审计报告。资产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报表的

　　使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财

　　信息产生重大影响。但该疫情对后续经济形势的影响难以准确估计，因此本次评估

　　所能观察的部分）做技术检测，评估人员在假定被评估单位提供的有关工程资料是

　　真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。

　　检测，评估人员在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前

　　6. 被评估单位未能提供排除或确认存在账外无形资产的可能，也没有将可能存

　　在的账外无形资产列入评估范围，因此评估人员没有对可能存在的账外无形资产进

　　8. 本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东全

　　部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对

　　评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力

　　认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评

　　估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由

　　行为批文、营业执照、验资报告、审计报告、权证、会计凭证等证据资料本身的合

　　法性、完整性、线．本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行

　　资产评估时被评估单位未作特别说明而评估人员根据其执业经验一般不能获悉的情

　　报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估师不承担责任。

　　政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报

　　5．本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2021年12月31日起至

　　2022年12月30日止。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以以评估结

　　结论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资

　　产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托人应及时

　　7．当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。

　　E:\1.上市资料\1.信息披露（上网版、报备文件及备查文件）\2022年\20220119 关于购买浙江智通消防网络有限公司100%股权的公告\评估报告图片格式\浙江智通消防网络有限公司评估报告_页面_22.jpg

　　E:\1.上市资料\1.信息披露（上网版、报备文件及备查文件）\2022年\20220119 关于购买浙江智通消防网络有限公司100%股权的公告\评估报告图片格式\浙江智通消防网络有限公司评估报告_页面_23.jpg

　　通消防网络有限公司的股东全部权益价值进行评估。为确保评估机构客观、公正、

　　2. 委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致，不重复不遗漏；

　　公司的股东全部权益价值进行评估。为确保评估机构客观、公正、合理地进行资产

　　2. 委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏；

　　5. 截至评估基准日，本公司已提供与评估对象有关的资产租赁、抵押、对外担

　　受贵公司委托，我们对贵公司拟收购浙江智通消防网络有限公司的股权，以2021

　　年12月31日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设